Een uitbouw blijkt een van de beste manieren om de waarde van een huis te verhogen. Zo levert een uitbouw van 10 m² een meerwaarde op van gemiddeld bijna 19.000 euro. Naast de toevoeging van extra ruimte en comfort, kan deze investering ook (grotendeels) worden terugverdiend bij de verkoop van het huis. Dit blijk uit een analyse van brainbay, de datadochter van NVM.
Een uitbouw kan verschillende afmetingen hebben, afhankelijk van hoeveel ruimte er beschikbaar is. In de analyse van brainbay is gekeken naar vergunningsvrije uitbouwen, die tot vier meter diep mogen zijn. Voor vier verschillende formaten uitbouw is doorgerekend wat dit doet met de waarde van de woning. Uitgaand van een gemiddelde breedte van vijf meter varieert dit van een kleine uitbouw van één meter diep (5 m² extra woonoppervlakte) tot een grote uitbouw van vier meter diep (20 m² extra woonoppervlakte).
Standaard berekeningen kloppen niet
De waarde van een uitbouw wordt vaak simpel berekend: het aantal extra vierkante meters keer de gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter in de buurt. In de praktijk werkt dit niet zo simpel. De vierkante meters van het bestaande huis zijn namelijk meer waard, omdat hierbij ook de waarde van de grond en de basisinstallaties meetellen. Uit de brainbay analyse blijkt dat de vierkante meterprijs van een uitbouw vaak maar iets meer dan de helft is van de prijs per vierkante meter van het bestaande huis.
Nauwkeurige berekening met een modelwaarde
Om de waardestijging goed in te schatten, is gebruik gemaakt van de Brainbay Modelwaarde. Deze technologie, die ook door NVM-taxateurs wordt gebruikt, berekent de woningwaarde op basis van meer dan honderd eigenschappen. Door hierin de extra meters van de uitbouw en het kleiner worden van de tuin te verwerken, terwijl alle andere kenmerken gelijk blijven, kan puur de waardestijging van de uitbouw worden ingeschat. De berekening wordt zo niet beïnvloed doordat een uitbouw in de praktijk vaak samengaat met andere verbeteringen, zoals een nieuwe keuken.
Ruim 300.000 berekeningen
Met de modelwaarde is voor ruim 300.000 recent verkochte woningen doorgerekend wat de meerwaarde is van de vier verschillende formaten uitbouw. Conclusie: Een uitbouw van 10 m² verhoogt de woningwaarde gemiddeld met € 18.600. Dit is een waardestijging van ongeveer 4,3%. Bij een grotere uitbouw van 15 m² stijgt de waarde gemiddeld met €27.800 (+6,5%), en bij 20 m² zelfs met €37.000 (+8,7%). In het geval van een kleinere uitbouw van 5 m² is er sprake van een waardestijging van € 9.400 (+2,2%). Deze uitkomsten zijn echter maar gemiddelden. De waardestijging van een uitbouw wordt vooral bepaald door drie factoren: het formaat van de tuin, de grootte van de woning en de locatie.
Minder waarde als het ten koste gaat van de tuin
De extra waarde door een uitbouw hangt samen met de grootte van de tuin. Als de uitbouw ten koste gaat van een al kleine achtertuin, stijgt de waarde minder dan bij een grotere tuin. Bijvoorbeeld, een tussenwoning met een kleine tuin van 30-50 m² wordt door de extra woonruimte van een uitbouw van 10 m² gemiddeld € 19.700 meer waard, maar verliest zo’n € 3.000 waarde door het kleiner worden van de tuin. In totaal betekent deze optelsom een waardevermeerdering van € 16.700.
Effect van woninggrootte
De oppervlakte van de woning speelt ook een rol. Het vergroten van een woning met een uitbouw kan deze aantrekkelijker maken voor een groter publiek. Bijvoorbeeld bij kleinere huizen, die met extra meters interessanter worden voor meer woningzoekers. Maar dit geldt nog meer voor wat grotere huizen. Een uitbouw kan bijvoorbeeld een huis van 140 m² in het segment van woningen van meer dan 150 m² brengen, die door hun schaarsheid een hogere prijs per vierkante meter hebben. De waardestijging is daarom hoger bij grotere woningen dan bij meer generieke woningen van tussen de 100 en 130 m², die ondanks de uitbouw in een veel voorkomende grootteklassen blijven.
Uitbouw meer waard op dure woonlocaties
Ook al gaat vuistregel meterprijs keer oppervlakte niet op, deze meterprijs heeft uiteraard wel een sterk effect op de waarde van een uitbouw. Op dure woonlocaties zorgt een uitbouw vanzelfsprekend voor een sterkere waardestijging dan op betaalbaardere plekken. In Amsterdam is een vierkante meter immers veel meer waard dan in Kerkrade.
De waarde van een uitbouw verschilt hierdoor sterk door het land. Voor een tussenwoning is de meerwaarde voor een uitbouw van 10 m² gemiddeld € 17.400. Dit varieert echter flink per regio: in Pekela levert deze uitbouw bijvoorbeeld € 11.000 op, terwijl de waardestijging door dezelfde uitbouw in Bloemendaal kan oplopen tot ruim € 26.000. Vooral in de Randstedelijke regio stijgt de waarde sterker, als gevolg van de hogere woningprijzen.
Denk ook aan verduurzamen om investering terug te verdienen
Met de waardestijging die een uitbouw oplevert is dus een deel, of in sommige gevallen de hele uitbouw, terug te verdienen. Om de verbouwing nog rendabeler te maken, is het handig om ook na te denken over tegelijkertijd verduurzamen. Een beter energielabel zorgt namelijk net als een uitbouw voor een sterke stijging van de woningwaarde, zo blijkt uit eerder brainbay onderzoek.
