Asbest is een verzamelnaam voor een aantal mineralen, die in de natuur voorkomen. Het zijn microscopisch kleine vezels, die u niet met het blote oog kunt zien. Asbest wordt vooral in Zuid-Amerika, Rusland en Canada ontgonnen. Omdat het sterk, isolerend, goedkoop en goed bestand is tegen slijtage, werd het vanaf de jaren ’40 tot in de jaren ’80 vaak gebruikt bij het bouwen van woningen. Het zit bijvoorbeeld in dakbedekking, rioolbuizen, schoorsteenpijpen, bloembakken, de afdichting voor kachels en stookketels, vloerbedekking en elektrische isolatie.
Asbest in gebonden toestand (‘hechtgebonden asbest’) is niet gevaarlijk voor de gezondheid. Blootstelling aan losse asbestvezels, bijvoorbeeld door inademen, kan leiden tot asbestziekten, zoals asbestose, longvlieskanker en longkanker. Het probleem is dat de meeste ziekten pas tientallen jaren na de blootstelling aan de oppervlakte komen en dat de ziekte dan nauwelijks of niet te genezen is. Het risico op het krijgen van een asbestziekte hangt af van de totale hoeveelheid ingeademde asbestvezels. Ook is er verschil in de asbestsoort: bruin asbest is gevaarlijker dan wit asbest en spuitasbest is gevaarlijker dan hechtgebonden asbest.
Asbest als verborgen gebrek?
Het mag duidelijk zijn: asbest in een woning is niet best. Maar het feit dat er asbest aanwezig is, maakt de woning niet per definitie ongeschikt om in te wonen. Heeft uw klant een woning gekocht en komt pas achteraf aan het licht dat de woning asbest bevat, kan uw klant dan asbest als een verborgen gebrek inroepen?
De rechtspraak in Nederland is daar niet helemaal eenduidig over en zal haar beslissing altijd baseren op een zorgvuldige analyse van de situatie. Wil asbest beoordeeld worden als een verborgen gebrek, dan moet in ieder geval aan deze twee voorwaarden voldaan zijn: (1) de aanwezigheid van asbest maakt de woning onbewoonbaar en (2) het was zó onwaarschijnlijk dat er in de woning asbest aanwezig zou zijn, dat uw klant zich hieraan, gezien de omstandigheden, niet kon verwachten.
In de beoordeling van de eerste voorwaarde, wordt het type, de locatie, de toegankelijkheid en de staat waarin het asbest verkeert, meegewogen, als ook de resultaten van luchtmetingen. De concrete bedreiging voor de gezondheid van de bewoners, wordt als doorslaggevend argument gezien.
Dan is er nog de vraag of uw klant kon vermoeden dat er asbest in de woning zou zitten. Gaat het om een pand dat tussen 1960 en 1993 werd gebouwd, dan is de aanwezigheid van asbest eerder regel dan uitzondering. Bij niet minder dan 80 procent van deze gebouwen werd asbest gebruikt! In 1993 werd het Asbestverbod ingevoerd. Bij woningen die na 1993 gebouwd zijn mag uw klant redelijkerwijs aannemen dat er geen asbest aanwezig is… al ontslaat dit hem niet van z’n eigen onderzoeksplicht.
Onderzoeks- en mededelingsplicht
Een verborgen gebrek vinden, lijkt makkelijker dan het is. De verkoper heeft weliswaar een mededelingsplicht over de staat van het huis, maar de koper heeft zelf ook een onderzoeksplicht. Dit houdt in dat hij uitgebreid onderzoek moet doen naar alles in en rond de woning, wat van invloed kan zijn op het woongenot. Had de verkoper zelf geen weet dat er asbest aanwezig was, dan moet uw klant kunnen aantonen dat hij als koper aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan en dat daarmee het asbest niet gevonden is.
